有关近期加强的调控和一再重复强调的“房住不炒”，我们要问：为什么这么认真?是因为现在房价已经高到不压不行了吗?
我认为房价高只是“房住不炒”的一方面诱因、也可能只是表面原因，“房住不炒”最大的意义在于防范金融风险。因为风险都是涨出来的，没人知道哪里才是最后一根稻草，所以现在还是尽可能不要把风险往上积累为妙。
如果你对这一点感到怀疑，不妨回想一下不久前的2015年-2016年初，那个时候房价就不高吗?也高。可为什么那个时候反而出现各种降息、降准、降首付和大幅度的房贷利率折扣呢?因为那会儿居民杠杆率比现在低很多，往上加一波也不至于出什么风险...但现在的情况已经不太一样了。
在2020年12月，银保监会主席郭树清就曾公开表示：房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”。
所谓“灰犀牛”，是比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅对应的互补概念，“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。由此可见我们的金融决策者对于房地产目前面临的潜在风险和巨大影响已经有了非常清楚的认识，下一步要做的就是抑制这个风险继续积累，并且用时间换空间逐步化解这一风险。
既要做到化解风险，又要控制力度，尽量慢撒气，免得市场硬着陆带来意想不到的危机...这并不是一件容易的事情。
我们往期的主题曾若干次举过吹气球的例子，房价就和吹气球很像。我们吹气球已经吹到很大，不希望把它吹爆，此时能做的就是不再继续吹。“房住不炒”就是这样的意思。
水位太高，资本外流
这部分内容原本想放在上面防风险主题一同谈的，但后来发现这个部分太重要了，所以独立出来聊一聊。落实“房住不炒”，对于中国金融安全、本币汇率稳定和外储的维护都有很大的意义。
我们都知道水往低处流，资本就像流动的水，它总能从一些高估资产流向低估资产，这是水位差决定的，也是很难挡住的。我们根据中国城镇人均住房面积和全国城镇平均住房销售价格可估算出，中国不包括农村不动产在内的城镇住宅总市值有大约400万亿元，这是全世界市值最大的一项资产没有之一，比汇聚全球头部公司的美股总市值更高，也比美国+欧洲+日本所有住宅加起来的市值更高。
资本从楼市这个人民币资产流向海外，是需要用外汇的，珍贵的外汇储备是多年来无数工厂牺牲工人健康和环境一点一点为国家积累出来的家底，中国从海外进口粮食、能源、芯片等等必备品都需要用美元结算，所以中国3万多亿美元的外储可以说得上是中国金融安全甚至民生保障的重要压舱石。
但现在房价对这项金融安全构成了威胁，因为随着房价的上涨，一个不算很富裕的中产家庭也只需要卖一套房就可以换得上百万甚至几百万美元的外汇。
好家伙，本来有限的外汇是用来进口粮食和能源的，结果少部分人想换出去买海外资产坐收渔利，这些人的资金来源并不是工作赚来的，大部分都是套现早年买入的一套房产，做实十倍甚至更大幅度的收益，然后找渠道汇往美国、澳洲、加拿大，开启自己岁月静好的退休生活。
退一步说，每个人本应有自由支配自己财富的权利，但在资产价格泡沫的背景下，这些能够打破信息壁垒、从“高水位”流向“低水位”的人就占了太多太大的便宜，小到那些转移资产的小老板、大到李嘉诚这种超级富商。
如何理解资产角度的“水往低处流”?拿房产举例，房子的估值一般是租售比，或租金回报率。目前一线城市住宅租金回报率平均大约1.4%，其中深圳只有1.2%，即深圳一套1000万市值的住宅每个月租金只有1万元(高总价物业还不好出租)。作为对比，一套美国洛杉矶总价70万美元(450万人民币)的Single Family House(独立屋)，一个月租金可以达到3000美元(1.95万人民币)，交完房产税和房屋保险后的月租金净得也可以到达2300-2400美元(1.49-1.56万人民币);如果是在德州，租金回报率比西海岸的热点地区加州和华州还要更高。这些地方扣除房产税等所有持有成本后的净租金回报率可以达到4%-5%，房价平均每年上涨约7%，资产的增值和现金流都还不错。
