2021年，唐山市整体房价将出现横盘和两极化。也就是说，城区整体房价表现波动不大，但不同类型产品的价格会出现两极分化：一方面，好的城区舒适度会提高，最终的居者有其屋产品价格会小幅上涨;另一方面，环线周边的急需和功能改善项目会略有减少。
原因如下：
一.政策层面
没有优惠政策，房价不会突然暴涨。2017年雄安新区的建立，导致京津冀区域政策向该地区的急剧转变。即使唐山做好了全面融入京津建设世界级城市群的准备，对唐山有利的大政策也暂时不会出台。
限制政策有限，房价不会崩盘。目前，限制房地产发展的政策方向是“禁止炒房”。通过限制房地产开发商的融资、住房贷款和公积金贷款，最大限度地剥离房地产业和金融业之间以前的“亲密”关系。因为房地产崩盘不可怕，可怕的是房地产崩盘引发金融体系崩盘，然后日本就是一个很好的例子。但这些限制性的金融政策只能限制开发商和炒房者的行为，对房价的负面影响不大。
我只能说，限制开发购买不等于限制房价。
二、土地级别
进入市场的项目土地成本高，降价空间有限。2020年土地成交价格普遍偏高(平均楼层价格约6500元/)，遗留项目不多。按照6-8个月从征地到开市的周期，这些项目今年大部分都会进入市场。成本决定了新项目没有大幅降价的空间。
城市边缘进入市场的项目很多，竞争激烈，导致降价。到2020年，非城区核心区域的土地量将会很大，功能改善刚好需要的建筑会更多，价格也会因为激烈的竞争而降低。
核心地区土地资源稀缺，价格会上涨。唐山市作为一个整体，正朝着加快城市扩张的方向发展。唐山市只有通过工业区和居住区将丰南、冯润、开平、韩城等“卫星城区”连接在一起，才能实现质的飞跃。直到那时，我们正在考虑的地铁和轻轨才会真正到来。在这个过程中，城市地区的高房价会逐渐将人口挤压到外缘，核心地区会逐渐成为稀缺资源，而唐山的大佬们从来不缺钱。可以说，对核心地区房价下跌的预期不应该太多。同时，核心区的二手房在未来只会变得更值钱。
三.人口和客户群体
唐山2021年的人口和2020年没多大区别。还是那句话“常住人口有限，流动人口不足”。经济和产业结构决定了唐山是一个迁移型城市(比如从城市东部向凤凰新城迁移)，而不是一个扩张型城市(外来人口不断填充城市的援外居住区)。唐山虽然有扩张的决心和措施，但经济和产业结构调整仍处于痛苦期，外来人口不足，本地购买住房的内在需求在最后阶段被过度消耗，对刚刚需要和功能改善的产品涨价动力不足。综上所述，边肖认为，除了核心区的高端住宅，对于只需要在外缘进行装修的项目，存在价格修正的可能性。但是，只有天知道这个阶段结束的回调会不会成为下一阶段暴涨的开始。
